Robert Ferra – Como comprar propiedades residenciales

Conseguir financiamiento para adquirir una propiedad que sirva para negocios no tiene que ser tan difícil como afirman. Para ir a lo seguro debes de buscar asesoría y seguir nuestras recomendaciones. Y en menos de lo que piensas, tendrás tu propiedad para usarla de la mejor manera como empresario que eres.

Muchos emprendedores y dueños de negocios se preguntan cómo hacer para adquirir una propiedad para su empresa. Robert Ferra, uruguayo, experto en propiedades comerciales y residenciales, con 29 años de experiencia nos orienta acerca de esta materia durante la entrevista que tuvo con InQconversaciones.

Aspectos fundamentales a considerar

Robert indicó que cuando se toma la decisión de adquirir una propiedad lo primero que se debe saber es para qué se está comprando una propiedad comercial. Y puede ser por los siguientes motivos: 

1. Para establecer tu negocio o para ampliar tu negocio en ese espacio…
2. O para que el edificio o el espacio comercial como tal, genere ingresos por sí mismo.

Continuando con el diálogo enfatizó que se debe entender lo siguiente: que el edificio comercial no se paga a sí mismo. El negocio que va a estar dentro de ese edificio es el que va a realizar los pagos que compran al edificio. Entonces tenemos que calificar o ser aprobados para un préstamo basándonos en los ingresos de nuestro negocio. Cualificamos para contar con un capital demostrándole al banco que podemos cumplir en los próximos 10, 15 o 20 años con la deuda adquirida. 

Para cumplir con esas exigencias financieras se deben de tener las siguientes destrezas y habilidades:

• Habilidad de acumular ingresos: Es un cálculo matemático de ingresos del 1.2 (uno punto dos) para poder cubrir los gastos. Por ejemplo, si los gastos respecto al edificio son de 10 mil dólares al mes, tus ingresos tienen que ser 12 mil dólares. Los ingresos, después de todas las deducciones, tienen que ser de 1.2, muy aparte de lo que generes en ventas.  
• Mostrar fortaleza financiera: No se pueden esconder las ganancias. Hay que mostrar fortaleza, capacidad, en nuestra habilidad para conseguir ingresos. Tenemos que mostrar un buen comportamiento de ingresos de por lo menos 3 años.

Evalúa las propiedades

Roberto aseguró que cuando vas a adquirir una propiedad, el banco por lo general evalúa ciertas condiciones para otorgar un financiamiento, según el grado de importancia o de interés del establecimiento:

1. La ubicación o el área: se refiere a la ubicación de la propiedad en la ciudad o población que se encuentra, etc. Al momento de aprobarte un préstamo, al banco le interesa que la propiedad esté ubicada en una zona interesante en caso que tú no puedas cumplir con los pagos y ellos tengan que asumirla. “Una propiedad residencial o de apartamentos tiene mucho más mercado que un Warehouse”.
   
   La locación: El tema de la locación (Location) se basa en qué tan rápido puedes llegar a vender un edificio comercial, dependiendo del lugar, en caso no puedas cumplir con los pagos de la hipoteca. “Básicamente, la ubicación debe ser estratégica para su reventa”. Para determinar si una locación o ubicación es atractiva debes considerar lo siguiente:
   La población: mientras más personas vivan en el área, mayor es el atractivo para un posible comprador.
   Funciones de la compañía o el edificio y su ubicación: si es un edificio en una zona industrial, un edificio residencial o área turística, hay mucho más interés.
   
2. Las posibilidades económicas de la persona que quiere comprar la propiedad: esto es, observar las habilidades de generar ingresos, tener ahorros, o cumplir con otras obligaciones económicas. Además el comportamiento mostrado por el individuo, como por ejemplo que no tenga historial criminal, o que demuestre tener buen récord de cumplir con los préstamos que se hizo anteriormente.
3. La función que va a cumplir la propiedad: se refiere a si la propiedad te va a generar ingresos, o si la vas a utilizar para que tu compañía te genere ingresos dentro de ese edificio. Es el destino que va a tener la propiedad: si la vas a utilizar para un negocio, si va a ser mixta (de negocio y residencial) o si la vas a alquilar.

Procesos necesarios

Cuando un dueño de negocio se siente listo para adquirir una propiedad, tiene que considerar diferentes opciones de financiamiento para elegir la que más le convenga. Roberto sugirió que antes de realizar este proceso debes considerar estos aspectos muy importantes:

• Realizar un buen estudio de mercado: Debes conocer bien el lugar dónde vas a adquirir la propiedad. Tienes que asesorarte porque la inversión que vas a hacer es muy grande. El estudio de mercado se basa en: cuánto tiempo puede tardar en venderse una propiedad en el lugar donde la vas a comprar (esta información es pública y la puedes obtener el Mortgage Embout–La Caja, en donde está el historial de todas las propiedades). Puedes consultar también en la oficina de títulos de propiedad de la ciudad; y puedes asesorarte con un profesional o agente hipotecario o de bienes raíces.  
• Tienes que precalificarte: hacer un estudio para saber cuál es tu real capacidad de compra, el alcance económico y las posibilidades que tienes basándote en tu documentación.
• Documentación: debes tener como mínimo 3 años de declarar impuestos de tu negocio; tu estado contable de pérdidas y ganancias; información de tu patrimonio; es decir, tu estado financiero, estados bancarios, impuestos personales, historial de crédito, estado financiero personal y estatus legal.  
• Explicar tu comportamiento financiero: Poder explicar tu historial financiero.

Para aquellos dueños de negocios que ya tienen una propiedad, y están buscando otras propiedades para sacarle rentabilidad como negocio, entonces cambia un poco la dinámica. Si quieres una propiedad sólo para generar ingresos, debes de tener en cuenta lo siguiente al momento de buscar un préstamo:

• Se evalúa la cantidad de ingresos que puede llegar a generar ese negocio.
• Se estudia la capacidad que puede tener esa persona para administrar el edificio o propiedad que desea adquirir.
• Si estás comprando una propiedad que requiere reparaciones o arreglos:
• Se evalúa cuánto puede valer la propiedad, o se puede cotizar en el mercado luego de haberla arreglado. Se establece el valor del producto terminado y de los ingresos generados.

Para todos estos casos se considera mucho la experiencia que tenga la persona. “La experiencia pesa”. Cuantos más conocimientos tengas en una materia, menos riesgoso eres. Por ejemplo, los dueños de negocios que ya tienen una propiedad y están interesados en comprar otra  propiedad para arreglarla y revenderla, tienen mayor posibilidad de obtener un préstamo. “Cuanta más experiencia tengas, mayor la posibilidad de obtener el préstamo y con mejores condiciones, con intereses más bajos, e incluso eres candidato para obtener una línea de crédito”.

El mito de los programas de financiamientos para propiedades comerciales.  

Muchos dueños de negocios creen que los SBA (Small Business Administration) son programas de préstamos. Nuestro experto en propiedades destacó que hay buenos programas del gobierno que permiten acceder a financiamientos para propiedades comerciales; sin embargo aseguró que:

El gobierno no es un banco hipotecario, lo que puede hacer es asegurar un préstamo. Sólo reaseguran el repago de esa deuda en caso que no se pague.

El respaldo del banco le genera confianza al prestamista.

Roberto señaló que para poder acceder a un financiamiento para una propiedad, lo más importante que se debe hacer es buscar un asesor que te oriente con las alternativas que existen, para así combatir la desinformación que gira en torno a este tema.

Propiedades residenciales

Muchos dueños de negocios como tú, que ya tienen sus empresas también aspiran a tener una propiedad residencial. Para poder aplicar al préstamo de un banco en busca de obtener una vivienda debes antes cumplir con los siguientes requisitos:

1. Tener buenos ingresos.
2. Tener dinero para pagar una buena Inicial.
3. Tener reservas o ahorros.
4. Poder cubrir tus gastos de cierre y
5. Tener excelente historial de crédito.

Si cumples con estos requisitos podrás optar para obtener préstamos con bajos intereses, pagos cómodos y con programas de pagos a largo plazo, asegurados por el gobierno. También  están los programas para los veteranos de guerra, etc.

Llegado el momento de solicitar un préstamo el banco va a evaluar los siguientes aspectos para proceder a otorgarlo :

• Tipo de propiedad: el comprador debe declarar qué clase de vivienda va a comprar, cuántas personas van a vivir allí, señalar si la va a habitar, si va a ser vacacional o si es para una inversión.
• Ingresos: si trabajas para una compañía (se ven los ingresos brutos de tu salario o del grupo familiar), o si trabajas para ti mismo (se ven los ingresos netos, tus ganancias personales). Se realizan dos cálculos: uno de tus deudas hipotecarias que afectan tus Ingresos, y otra de tus deudas hipotecarias más todas tus otras deudas en contra de tus ingresos. Dependiendo del programa, tu cuota hipotecaria (Mortgage) no va a superar un 50% de tu ingreso bruto.
• Down Payment (cuota Inicial): siempre que compres una propiedad debes poner de tu bolsillo como cuota inicial el 20% del valor de la compra. Si no tienes la inicial completa, hay que cubrirla con un seguro que protege al prestamista.
• Gastos de cierre: son gastos que te impone el banco para hacer la transacción: la solicitud, el underwriting, los intereses, puntos para comprar el interés, y
• Gastos a terceras personas: al abogado, los registros, al avalúo.
• Reservas: estas no se van a utilizar, pero el banco debe saber que tú tienes un fondo donde recurrir en que caso de emergencia por 2 o 3 meses.

La recomendación final para todos ustedes que están pensando en adquirir una propiedad ya sea comercial o residencial, es que te asesoras con un profesional antes de que tomes cualquier decisión. Y para eso estamos a tu servicio. Si quieres conocer todos los detalles de esta entrevista, te invitamos a ver el video a través de la plataforma de InQmatic: www.inQmatic.com