Si eres dueño de tu casa y ésta tiene un valor neto significativo, es posible que puedas aprovechar parte de ese valor neto a través de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC – home equity line of credit). Sin embargo, antes de hacerlo, es importante considerar cómo la contratación de un préstamo o línea de crédito adicional puede afectar tu puntaje FICO®.
A continuación te damos a conocer lo que necesitas saber sobre cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC y cómo pueden afectar tu crédito, de FICO.
¿Cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC?
Los préstamos sobre el capital de la vivienda y los HELOC, que son un tipo de segunda hipoteca, se parecen en que ambos permiten a los propietarios acceder a parte del capital que tienen en su casa, ya sea en forma de préstamo a plazos o como línea de crédito renovable.
Con un préstamo sobre el capital de la vivienda, recibirás el importe total del préstamo por adelantado y luego lo devolverás en un plazo fijo, que puede ser de entre cinco y 30 años, con una tasa de interés fija.
Por el contrario, una HELOC es una línea de crédito renovable, similar a una tarjeta de crédito. Una vez aprobado, puedes realizar retiros de tu línea de crédito, generalmente a través de una tarjeta de débito, transferencia bancaria o incluso cheques.
Durante el período de disposición, que puede durar hasta 10 años, los prestatarios sólo deben pagar intereses sobre el monto del préstamo. Sin embargo, si llegan al límite de su crédito, deberán pagar el saldo si quieren seguir disponiendo de dinero. Una vez que finaliza el período de retiro, entrarán a un período de reembolso, que puede durar hasta 20 años, durante el cual pagarán el saldo restante.
A diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria, los HELOC suelen tener tasas de interés variables, que pueden fluctuar con el tiempo. Sin embargo, en algunos casos, el prestamista o proveedor de fondos puede permitirle convertir parte o la totalidad de su saldo a un plan de pago de tasa fija.
Con ambos tipos de crédito, es posible que puedas deducir los intereses que pagas si utilizas los fondos del préstamo para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda utilizada como garantía de la deuda. Sin embargo, si usas los fondos para otros fines, el interés no es deducible de impuestos.
¿Cómo afectan los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC tus puntajes FICO?
Hay varias maneras en que estas segundas hipotecas pueden afectar tu crédito, para bien o para mal. A continuación te mostramos un desglose de lo que puedes esperar.
Historial de pagos
Si logras hacer tus pagos a tiempo, los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC pueden ayudarte a aumentar tus puntajes FICO con el tiempo. Sin embargo, si no realizas un pago por 30 días o más, podrías tener un impacto negativo significativo en tu crédito.
Además, debido a que estás usando tu casa como garantía para el préstamo o la línea de crédito, el incumplimiento de tus pagos podría resultar en que el prestamista ejecute la hipoteca de la casa, dañando aún más tus puntajes FICO y dejándote sin tu residencia principal.
Por lo tanto, es crucial que te asegures de poder pagar los pagos mensuales adicionales antes de comprometerte.
Cantidades adeudadas
Con un préstamo con garantía hipotecaria y un HELOC, la cantidad que debes es otro factor importante en tus puntajes FICO. La deuda acarreada puede afectar tus puntajes FICO a través de la categoría “Montos adeudados” de tu puntaje de crédito, en la subcategoría “Cantidad adeudada en todas las cuentas”. También puede influir la cantidad que aún se debe del préstamo a plazos, en comparación con el monto original del préstamo.
Duración del historial de crédito
Si añades una nueva línea de crédito a tus informes de crédito, la antigüedad media de tus cuentas disminuirá, lo que podría tener un impacto negativo en su Puntuación FICO. Sin embargo, debido a que los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC suelen tener plazos largos, pueden tener un impacto positivo en tu crédito con el tiempo, en particular si los administras responsablemente.
Nuevo crédito
Cada vez que solicitas un crédito, el prestamista o proveedor de fondos generalmente realizará una investigación exhaustiva en tus informes de crédito para evaluar tu solvencia. Una nueva consulta puede restarle menos de cinco puntos a su puntaje FICO, pero si solicitas varias cuentas de crédito, podrías tener un efecto compuesto. Sin embargo, ten en cuenta que las consultas (y otros cambios en tu informe crediticio) afectan los puntajes de cada persona de manera diferente, según su historial crediticio. Algunas personas pueden ver cambios más grandes que otras.
La buena noticia es que si deseas comparar las tasas de interés y los términos antes de decidirte por un prestamista, generalmente puedes hacerlo sin preocuparte por dañar demasiado tu puntaje crediticio. Con los modelos modernos de FICO, las consultas sobre préstamos hipotecarios, para automóviles y estudiantiles realizadas dentro de un período de 45 días de comparación de tasas de interés se combinan en una sola a efectos de puntuación.
Mezcla de créditos
Tener diferentes tipos de crédito puede ayudarte a mejorar tus puntajes FICO porque demuestra que puedes administrar una variedad de opciones de crédito. Por lo tanto, agregar una segunda hipoteca podría mejorar potencialmente el componente de combinación crediticia de tus puntajes crediticios.
Asegúrate de que tu crédito esté listo para un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC
Si estás pensando solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC, es importante comprender los requisitos y preparar tu crédito para el proceso de solicitud.
Al igual que los préstamos hipotecarios convencionales, los préstamos de segunda hipoteca generalmente requieren un puntaje FICO de 620 o más, aunque algunos prestamistas pueden proporcionar cierta flexibilidad. De todos modos, cuanto mayor sea su puntaje FICO, mejores posibilidades tendrás de obtener una tasa de interés más baja.
Además, muchos prestamistas sólo te permiten pedir prestado bajo una relación préstamo-valor combinado (CLTV – combined loan-to-value) del 80 %, lo que significa que los saldos de tus hipotecas principales y segundas no pueden exceder el 80 % del valor de su casa. Pero nuevamente, algunos prestamistas pueden ser más flexibles que otros, y es posible que pueda pedir prestado hasta un CLTV del 100 %.
Además de tu historial de crédito y el valor de la vivienda, los proveedores de fondos también considerarán tu relación deuda-ingreso (DTI – debt-to-income), que es el porcentaje de tu ingreso mensual bruto que se destina a los pagos de la deuda. Los requisitos de DTI pueden variar según el prestamista, pero generalmente puede esperar un límite del 43 %.
Antes de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC, verifica tus puntajes FICO y revisa tus informes de crédito para determinar si necesitas hacer mejoras primero. Luego, calcula tu DTI y cuánto capital tienes en tu hogar para determinar tus probabilidades de aprobación.
Hagas lo que hagas, es fundamental que te tomes el tiempo para considerar si un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC es financieramente factible para ti y si puedes usar la deuda para mejorar tu situación financiera y tu historial crediticio con el tiempo.
